Anlegeranwälte werben verstärkt um ZBI-Anleger
Nach der Abwertung des offenen Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI und den hierzu ergangenen gerichtlichen Entscheidungen (wir berichteten) beobachten wir eine zunehmende Aktivität von auf Kapitalanlagerecht spezialisierten Anlegerkanzleien. Zahlreiche Veröffentlichungen zielen darauf ab, Anleger zur Prüfung und Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen zu bewegen. Dabei stehen insbesondere Vorwürfe einer fehlerhaften Anlageberatung, einer unzureichenden Risikoaufklärung, angeblicher Prospektfehler sowie angeblich fehlerhafter Risikoeinstufung des Fonds mit einem zu niedrigen Gesamtrisikoindikator im Mittelpunkt.
Die aktuelle Entwicklung beschränkt sich jedoch nicht auf den offenen Fonds UniImmo: Wohnen ZBI. Vielmehr richtet sich der Blick der Anlegeranwälte mittlerweile stark auf geschlossene Immobilienfonds der ZBI Gruppe. Insbesondere handelt es sich um folgende AIFs:
- ZBI Professional 8
- ZBI Professional 9
- ZBI Professional 10
- ZBI Professional 11
- ZBI Professional 12
- ZBI WohnWert
- ZBI Regiofonds Wohnen 1
Für Finanzanlagenvermittler, Anlageberater, Vertriebe und Vertriebsverantwortliche bedeutet dies ein erhöhtes Risiko, mit Anspruchsschreiben oder Klagen konfrontiert zu werden.
Mögliche Anspruchsschwerpunkte bei ZBI-Fonds
Typische Vorwürfe in derartigen Verfahren lauten:
- fehlerhafte Anlageberatung;
- unzureichende Risikoaufklärung;
- unzureichende Risikobereitschaft des Anlegers;
- fehlende Geeignetheit der Anlage;
- Verharmlosung von Verlustrisiken;
- unzureichende Informationen zur Laufzeit und Liquidität;
- Fehler bei der Plausibilitätsprüfung;
- Prospektfehler oder Prospektaufklärungsmängel;
- unzureichende Dokumentation der Beratung.
Gerade bei geschlossenen Immobilienfonds werden häufig Umstände geprüft, die viele Jahre oder sogar mehr als ein Jahrzehnt zurückliegen. Die Verteidigung erfordert deshalb regelmäßig eine detaillierte Analyse des damaligen Marktumfelds und dessen Abgleich mit der damaligen Rechtslage, dem damaligen Verkaufsprospekt, den Vertriebsunterlagen und der Vermittlungsdokumentation (bzw. dem Beratungsprotokoll).
Nicht jede Wertminderung begründet eine Haftung
Die aktuelle Berichterstattung durch Anlegerkanzleien erweckt teilweise den Eindruck, als könnten Anleger allein aufgrund (angeblicher) negativer Wertentwicklungen erfolgreich Schadensersatz verlangen. Dies entspricht jedoch weder der Rechtslage noch den Prozesserfahrungen unserer Kanzlei.
Auch bei Immobilienfonds gilt der Grundsatz, dass Verluste und Wertschwankungen grundsätzlich zum Anleger- und Marktrisiko gehören. Eine Haftung des Vermittlers setzt daher regelmäßig voraus, dass eine konkrete Pflichtverletzung vorliegt und diese für die Anlageentscheidung ursächlich war.
Maßgeblich sind insbesondere:
- die persönlichen Anlageziele des Kunden (falls eine Beratung stattgefunden hat),
- dessen Risikobereitschaft,
- dessen Kenntnisse und Erfahrungen im Bereich Kapitalanlagen,
- die Beratungs- und Vermittlungsdokumentation,
- die Inhalte der übergebenen Produktinformationen (Verkaufsprospekt und Vermögensanlagen-Informationsblatt),
- die konkrete Gesprächssituation.
Jeder Fall ist deshalb individuell zu beurteilen. Dabei ist insbesondere darauf zu achten, dass der Vermittler nicht in die Zukunft schauen kann. Seine Plausibilitätsprüfungspflicht beschränkt sich in der Regel auf diejenigen Informationen, die ihm emittentenseitig zur Verfügung gestellt worden sind. Anlasslose Nachforschungspflichten bestehen grundsätzlich nicht.
Erfolgreiche Verteidigung beginnt vor einer Klage
Viele Vermittler nehmen anwaltliche Unterstützung erst dann in Anspruch, wenn bereits eine Klage zugestellt worden ist. Aus unserer Erfahrung liegt der Schlüssel einer erfolgreichen Anspruchsabwehr jedoch häufig deutlich früher. Bereits bei Eingang einer Kundenbeschwerde oder eines anwaltlichen Anspruchsschreibens sollte geprüft werden, ob im konkreten Einzelfall Haftungsrisiken bestehen, damit die weitere Verteidigungsstrategie an diesem Prüfungsergebnis ausgerichtet werden kann.
Daneben ist an eine rechtzeitige Anzeige des möglichen Schadenfalls bei der Vermögenschaden-Haftpflichtversicherung zu denken. Die Erfüllung von Meldeobliegenheiten ist wichtig, um den Deckungsschutz nicht zu gefährden. Wir unterstützen unsere Mandanten bei:
- Schadenmeldungen, Deckungsanfragen und Abstimmungen mit dem Versicherer,
- der außergerichtlichen Anspruchsabwehr,
- der Verteidigung gegen Schadenersatzklagen,
- möglichen Vergleichsverhandlungen, wenn diese im Einzelfall sinnvoll erscheinen.
Fallbeispiel aus der Praxis
Herr M. aus H., ein ehemaliger Finanzanlagenvermittler im Ruhestand, hatte einem Kunden im Jahr 2018 eine mittelbare Beteiligung an der ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Elfte Professional Immobilien Holding Geschlossene Investmentkommanditgesellschaft („ZBI Professional 11“) im Nennbetrag von 15.000,00 EUR zuzüglich eines Agios in Höhe von 5,0% vermittelt.
Im Februar 2026 wurde Herrn M. eine Klage zugestellt, mit der sein ehemaliger Kunde die Zahlung des Investitionsbetrages abzüglich zwischenzeitlich erhaltener Ausschüttungen Zug um Zug gegen Rücknahme des Kommanditanteils verlangt; außerdem werden ein entgangener Zinsgewinn und Anwaltskosten geltend gemacht. Die geltend gemachten Ansprüche werden mit einer behaupteten Fehlberatung, behaupteten Prospektfehlern und einer angeblich fehlerhaften Risikoklassifizierung der Vermögensanlage begründet.
Innerhalb der offenen Klageerwiderungsfrist kümmern wir uns um die Einholung einer Deckungszusage des Vermögenschaden-Haftpflichtversicherers und arbeiten den Fall zusammen mit Herrn M auf. Es stellt sich heraus, dass Herr M. auf ein vorprozessuales Anwaltsschreiben nicht reagiert hat.
Bei einer Analyse des Sachverhalts kommen wir zu dem Ergebnis, dass seinerzeit keine Anlageberatung, sondern lediglich eine Anlagevermittlung stattgefunden hat. Die Erfüllung der Aufklärungs- und Informationspflichten kann durch Empfangsbestätigungen des Kunden, eine saubere Vermittlungsdokumentation und damalige E-Mail-Korrespondenz zwischen Herrn M. und dem Kunden nachgewiesen werden. Die behaupteten Plausibilitätsprüfungspflichtverletzungen können entkräftet werden.
Hinsichtlich der behaupteten fehlerhaften Risikoklassifizierung stellt sich bei näherer Prüfung heraus, dass diese in der Klageschrift mit Gerichtsentscheidungen zum offenen Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI begründet worden ist (wir berichteten), die sich nicht auf die geschlossenen Immobilienfonds der ZBI-Gruppe übertragen lassen.
Aufgrund dieser Analyse konnten wir Herrn M. empfehlen, kein Vergleichsangebot zu unterbreiten und eine Klageerwiderung für ihn einreichen, mit der die Klage voraussichtlich wird abgewehrt werden können. Das Urteil wird im ersten Quartal 2027 erwartet.
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Bank- und Kapitalmarktrecht | Wirtschaftsrecht | München
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Eine rechtliche Beurteilung kann nur anhand der Umstände des jeweiligen Einzelfalls erfolgen.
